פירוק שיתוף במקרקעין

עסקאות הקשורות למקרקעין הן בין העסקאות הסבוכות ביותר שיש. הן עשויות להיות רגישות מאד וכמובן גם יקרות מאד. כמעט בכל עסקת רכישת או מכירת מקרקעין מעורבים עורכי דין, מטעם כל אחד מהצדדים, גם כאשר מדובר בנכס זול יחסית, ובייחוד כאשר הנכס יקר. עסקאות הקשורות למקרקעין הן אולי העסקאות החשובות והגדולות בחייו של כל אדם וגם כאשר הדבר נעשה בשיתוף עם עוד כמה אנשים.

מורכבותן של עסקאות מקרקעין באה לידי ביטוי באופן מובהק יותר כאשר מדובר בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין, אז נדרשת פנייה לעורך דין מיומן ומנוסה, כדי לגשר על הפערים ולהגיע להסכמה המאפשרת לשמור על זכויותיהם של כל הצדדים. כל עוד תהליך הפירוק שיתוף נעשה בהסכמתם של הצדדים, לא יצוצו מכשולים שונים, המקשים על התקדמותו של הנושא.

אך מה קורה במקרים בהם התהליך איננו נעשה בהסכמה? כאן, סיוע של עורך הדין הוא הדרך הנכונה להתמודד עם האתגר. השלכותיו של סיוע מקצועי הן רבות והן יכולות לבוא לידי ביטוי הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך. התנהלות נכונה יכולה לעשות את כל ההבדל בין מצב שהוא רצוי לבין כזה שפחות.

שיתוף מקרקעין מהו?

רבים מאתנו רוכשים במהלך החיים דירה בשיתוף עם בן או בת הזוג שלנו. מקובל מאד כיום כי כל זוג צעיר מיד לאחר החתונה (ולעיתים גם לפניה) רוכש דירה ומצופה גם כמעט מכל אחד מאתנו להחזיק ברשותו דירה. לעיתים אלה שני אחים שרוכשים דירה יחדיו או שטח ולעיתים אלה שותפים עסקיים שמוצאים נכס שאותו הם רוכשים במשותף. במקרים אלה אותו נכס, בין אם זו דירה, שטח או כל מבנה אחר שהוא, שייך לשניהם/לשותפים כולם.

אולם, בפועל לא מוגדר בשום מקום איזה חלק מאותו נכס שייך לצד אחד, ואיזה חלק שייך לאחר. ולכן, שיתוף מקרקעין הוא מצב שבו נכס רשום בבעלותם של שני שותפים או יותר, כאשר לאף אחד אין חלק כלשהו מוגדר באותו מקרקעין שנרכש במשותף.

השיתוף הזה יכול להיווצר, פעמים רבות, מרצון (כמו במקרים של זוג שרוכש דירה יחדיו, מה שנפוץ מאד), או שלא מרצון/שלא מתוך בחירה (כמו במצבים של כמה אחים שיורשים נכס כלשהו או קרקע).

פירוק מקרקעין מהו?

כאשר שותפים לבעלות על הנכס מעוניינים "להפריד כוחות", למשל כשזוג מחליט להיפרד או כששותפים לעסק לא מגיעים להסכמות עסקיות, עולות לא מעט שאלות, כמו: מה עושים עם אותו הנכס? האם למכור אותו ולחלק את התמורה? האם כדאי שאחד מהצדדים ירכוש את חלקו של האחר וישלם לו? ובכלל – איך מפרקים את אותו שיתוף? אם כן, על פי חוקי המקרקעין, וכדי להקל על המתמודדים עם מצב סבוך שכזה יש לקחת בחשבון שני מצבים אפשריים:

האם הליך פירוק שיתוף במקרקעין נעשה, במקרה הזה, בהסכמת כל המעורבים בדבר, או האם הוא נעשה שלא בהסכמה, ואז יש לפנות לבית המשפט על מנת שיורה על פירוקו של השיתוף. כאשר העניין נידון מולו, יכול בית המשפט להורות על אחת מהדרכים הבאות: חלוקת הנכס באופן פיזי (אם הדבר אפשרי), או מכירתו של הנכס וחלוקת התמורה, שהתקבלה במסגרת המכירה, בין כל השותפים. אפשרות נוספת היא לאפשר לשותף אחד לרכוש את חלקו של האחר ולתת את התמורה למוכר.

שיקולים שנכנסים בחשבון למשוואה, בבואו של בית המשפט להחליט על כך במקרים של חוסר הסכמה יהיו אופיו של הנכס והתאמתו לחוק התכנון והבנייה. כל זאת, בסופו של דבר, מתוך מטרה למנוע נזקים לשותפים, בין אם זה לצד אחד ובין אל זה לכל הצדדים.

כיצד ניתן לפרק את השותפות?

יש לא מעט דרכים לפרק שותפות במקרקעין והדבר תלוי באופן שבו התחילה אותה שותפות, כמו גם במערכת היחסים שבין השותפים. אחת הדרכים לעשות זאת היא במסגרת הסכם חתום. במידה ויש הסכם המתייחס להליך של פירוק שיתוף במקרקעין שעליו חתמו ביניהם כל הצדדים, ניתן להוציאו לפועל על פי החוק ולפעול בהתאם לכל מה שצוין בו. חשוב לדעת – יש לקבל על ההסכם את אישורו של המפקח על המקרקעין, המבטיח כי אכן הפירוק נעשה בהתאם ועל פי החוק.

דרך נוספת לפרק את השותפות היא בהתאם לצו בית משפט. לצערנו יש לא מעט מקרים בהם שותפים, המחזיקים יחדיו בנכס, אינם מגיעים לכדי הבנה ואינם מסכימים בעניין חלוקת המקרקעין. במקרים כאלה יש להגיש לבית המשפט בעזרתו של עורך דין תביעה לפירוק שיתוף, כאשר בית המשפט יהיה זה האחראי על אופן ודרך החלוקה. אפשרות שלישית היא בדרך של חלוקה. את הדבר ניתן לעשות כאשר אפשר לבצע חלוקה פיזית של הנכס או של הקרקע.

למשל, במידה ומדובר בבניין עם כמה דירות, אז יקבל כל אחד מהשותפים דירה לעצמו, או כאשר יש קרקע שאפשר לחלקה ועוד. אפשרות רביעית היא על ידי רישומו של הנכס כבית משותף. במקרה כזה יוקצו לכל אחד מהשותפים דירות בהתאם לחלקם היחסי בנכס.

האפשרות האחרונה, שמקובלת כיום בלא מעט מקרים של חוסר הסכמה, היא פירוק על ידי מכירה. במקרה הזה, כאשר בית המשפט סבור כי חלוקת המקרקעין עשויה לגרום לאחד מהצדדים, או לכולם הפסד, הוא יורה על מכירתו של המקרקעין וחלוקת הכסף שהתקבל בין השותפים.   

באיזו אפשרות הכי נכון לבחור?

כפי שניתן לראות יש כמה דרכים לערוך הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר הדרך האידיאלית, ובייחוד כדי למנוע חיכוכים, חוסר הסכמה ובעיות בעתיד, היא על ידי עריכת הסכם פירוק שותפות מראש. כאשר הליך פירוק שיתוף במקרקעין מגובה בהסכם שנחתם על ידי הצדדים הפרוצדורה היא פשוטה, מהירה וגם חסכונית יותר מבחינת ההוצאות הכספיות הנלוות לכך.

במקרים כאלה, הכנת וניסוח הסכם שכזה בעזרתו של עורך דין מיומן, מנוסה ומקצועי היא הדרך הנכונה לעשות זאת, אם וכאשר יוחלט על פירוק שיתוף הנכס. אם אין הסכם וגם אין הסכמות, מומלץ מאד שלא לפעול לפני היוועצות עם עורך דין. התנהלות שאיננה נכונה עשויה לגרום להפסדים רבים ובעיקר – לעוגמת נפש. חשיבותו של הסכם, שנקבע ומנוסח מראש, היא רבה מאד ויכולה לעשות את כל ההבדל בין מצב מורכב לפשוט.

ברגע האמת, כאשר מעוניינים לפרק את אותו שיתוף, ניגשים אוטומטית להסכם, שנוסח מראש, ופועלים בהתאם לתנאים שנכתבו בו. בפן הכספי, מדובר בהליך זול בהרבה, שכן כאן יש לשלם לעורך הדין המסייע שכר טרחה, בעוד שבהליכים אחרים יש לשלם תשלומים נוספים.

כיצד מגישים בפועל את הפירוק?

הסכם השיתוף במקרקעין נועד, כאמור, להסדיר את החלוקה ואת השימוש באותו הנכס בין כל השותפים, בין אם אלה שניים, שלושה או יותר, בין אם אלה שני בני זוג, אחרים או שותפים עסקיים. בהסכם נהוג לצין כיצד ינוהל המקרקעין וכן אילו חובות ואילו זכויות חלים עליו. הבעייתיות עלולה לצוץ, וכפי שהזכרנו קודם, במקרים בהם השותפים על המקרקעין אינם מסכימים על כך או במקרים בהם אחד מהם מחליט לפעול באופן שמנוגד להחלטותיהם ורצונותיהם של שותפיו.

מכיוון שכדי למכור את הנכס נדרשת חתימתם של כל השותפים ומכיוון ששותף אחד איננו יכול למכור, על בסיס החלטה אישית, את אותו הנכס, יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף. את התביעה יש להגיש באופן מסודר ולעשות זאת מול בית המשפט שבאותו אזור שבו נמצא המבקש לפרק. במידה וזכויות המקרקעין רשומות על החברה הקבלנית או על מנהל מקרקעי ישראל, ניתן להגיש את התביעה בהתאם לשווי הנכס.

אם הסכום הוא עד שני מיליון ניתן יהיה לעשות זאת מול בית משפט השלום, ואם הסכום גבוה מכך, יש להגיש את תביעת הפירוק לבית המשפט המחוזי. במידה ומדובר בשותפים שהם בני משפחה, תידון התביעה בבית המשפט לענייני משפחה, ללא קשר לשווי הנכס. במקרה זה העניין סבוך יותר ונכנסים להחלטות שיקולים נוספים. כך או כך, את התביעה יש לנסח ולהגיש בעזרתו של עורך דין המתמחה בכך כדי למצות את כל זכויותיהם של המעורבים בה ולהבטיח התנהלות ביורוקרטית תקינה.

מדוע מומלץ וחשוב להיעזר בעורך דין?

יש לא מעט הליכים משפטיים שידועים כסבוכים ובעייתיים מאד. הדבר קורה לא אחת כאשר מעורבים בכך מקרקעין, וכאשר מעורבות בכך מחלוקות וחוסר הסכמה בין הצדדים. כאשר שני אנשים מסכימים ביניהם, הרי שפעמים רבות אין צורך לפנות כלל וכלל להליכים משפטיים כלשהם, או אם פונים בכל זאת להליך המשפטי הנדרש, הוא יהיה, במקרה כזה, פשוט, מהיר וקל. אך, מה קורה כאשר אין הסכמה והדעות חלוקות? מה קורה כאשר אחד הצדדים מבקש לפעול באופן המנוגד לאחר?

במקרים כאלה נדרש סיוע של עורך דין המתמחה באותו התחום על מנת לגשר בין הצדדים, לפתור את המחלוקות ולהציע פתרון משפטי הולם שיעזור לשמור על מלוא זכויותיהם של כל הצדדים. במקרה של שותפות בנכס והרצון לפרקו, ישנה חשיבות רבה עוד יותר לסיוע של עורך דין ובייחוד כאשר אין הסכמה. הגשת תביעה לפירוק שיתוף באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין היא הדרך הנכונה להתמודד עם כל האתגרים ולעשות זאת נכון. חשוב מאד לוודא מה נדרש לשם הגשת התביעה ולבצע זאת על פי כל השלבים.

יש מקום לבדוק את ניסיונו של עורך הדין בתחום וגם לקבל המלצות מלקוחות קודמים. כך או כך, חשוב מאד שלא לפעול באופן עצמאי ולנסות לקצר תהליכים, שכן הדבר עשוי, בסופו של דבר, לגרום לנזקים חמורים. כדאי, כאמור, גם להיעזר בעורך דין כאשר מעוניינים לנסח הסכם המתייחס להליך פירוק שיתוף כדי למנוע בעיות בהמשך הדרך ולהבטיח התנהלות מהירה ופשוטה.